Kocaeli'de kentsel dönüşüm davaları nasıl yürür?
Kocaeli'de kentsel dönüşüm davaları iki ayrı yolda ilerler: idari yargı ve adli yargı. Riskli yapı tespiti gibi idarenin işlemlerine karşı idare mahkemesine gidilir. Malikler ile müteahhit arasındaki çekişmeler ise adli yargıda çözülür. Kocaeli de deprem kuşağında bulunduğu için bu süreçler ilde sık yaşanır.
Bütün süreç 6306 sayılı Kanun ile bu kanunun uygulama yönetmeliğine dayanır. Dosyanın hangi yolda olduğunu baştan belirlemek, sürelerin kaçırılmasını önler.
Dönüşüm süreci hangi adımlarla ilerler?
- Maliklerden biri ya da yetkili idare riskli yapı tespiti için başvurur.
- Lisanslı kuruluş binayı inceler ve raporunu hazırlar.
- Rapor onaylanınca tapuya riskli yapı belirtmesi işlenir ve maliklere tebliğ edilir.
- Malikler toplantı yaparak yeniden yapım kararını alır.
- Müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanır.
- Bina boşaltılır, yıkılır ve yeni yapı inşa edilir.
- Yeni bağımsız bölümlerin tapuları maliklere devredilir.
Malik riskli yapı kararına karşı ne yapabilir?
Malik riskli yapı tespitine tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edebilir. İtirazı teknik heyet karara bağlar. Bu yolun yanında idare mahkemesinde iptal davası da açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı dava açma süresi tebliğden itibaren otuz gündür.
Davada mahkeme yapının durumunu bilirkişi aracılığıyla inceletir. Yıkım yakın bir tarihe bağlanmışsa yürütmeyi durdurma talebi dilekçede ayrıca istenir. Süre kaçırılırsa işlem kesinleşir ve sonradan itiraz etmek çok zorlaşır.
Karara katılmayan malikin payına ne olur?
Karara katılmayan malikin payı satış sürecine girer. Yeniden yapım kararı paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Bu karara katılmayanların payları kanundaki usule göre açık artırmayla önce diğer paydaşlara satılır. Paydaşlar satın almazsa pay ilgili idare tarafından alınabilir.
Satıştan önce payın değeri belirlenir. Değerin düşük tespit edildiğini düşünüyorsanız itiraz yolunu değerlendirmeniz gerekir. Uyuşmazlık kat mülkiyeti ilişkisinden doğuyorsa, 2023'ten bu yana kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kentsel dönüşüm işlemlerinin bu kuralın kapsamına girip girmediği somut olaya göre değişir.
Müteahhit uyuşmazlıklarında hangi haklar vardır?
Müteahhit uyuşmazlıklarında malikin hakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesi hükümlerine dayanır. En sık görülen sorunlar şunlardır:
- İnşaatın sözleşmedeki tarihte teslim edilmemesi
- Projeye ya da sözleşmeye aykırı yapılan işler
- Kira yardımının ödenmemesi
- Tapuların inşaat bitmeden müteahhide devredilmesi
- Müteahhidin işi yarıda bırakması
Gecikmede sözleşmedeki ceza koşulu ve gecikme tazminatı talep edilebilir. Ayıplı işte onarım ya da bedel indirimi istenir. İşin hiç yürümediği durumlarda sözleşmeden dönme ve tapuların geri alınması davası gündeme gelebilir. Hak sahipliği ile anlaşma koşullarının ayrıntısını kentsel dönüşüm hak sahipleri rehberinde bulabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde sık yapılan hatalar nelerdir?
- Riskli yapı tebligatını önemsemeyip itiraz süresini kaçırmak
- Sözleşmeyi bağımsız bölüm listesi olmadan imzalamak
- Tapuları inşaat başlamadan topluca devretmek
- Kira yardımı başvurusunu süresinde yapmamak
- Toplantı tutanaklarının bir kopyasını saklamamak
Bu hataların çoğu sonradan telafi edilemez. Süreli işlemlerde tebliğ tarihini hemen not etmeniz önemlidir.
Kiracı kira yardımı alabilir mi?
Evet. Şartları taşıyan kiracı ilgili idareye başvurarak kira yardımı isteyebilir. Yardımın şartları ve başvuru usulü uygulama yönetmeliğinde yer alır. Kiracının taşınma tarihini idarenin verdiği süreye göre planlaması gerekir.
Kocaeli'de bu alanda avukat seçerken neye bakılır?
Avukat seçiminde ilk kontrol baroya kayıttır. Bunu Kocaeli Barosu'ndan ya da Türkiye Barolar Birliği'nin avukat arama hizmetinden yapabilirsiniz. Görüşmede dosyanın idari mi adli mi olduğunu sormanız, sürelerin netleşmesini sağlar. Vekalet ücreti yazılı sözleşmeyle belirlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl yayımlanır. Alanın genel konuları için kentsel dönüşüm avukatları sayfasına bakabilirsiniz.
Buradaki bilgiler geneldir. Kendi dosyanız için bir avukattan görüş almanız uygun olur.