İmar Avukatları

İmar avukatı hangi işlere bakar?

İmar avukatı bir taşınmazın nasıl yapılaşacağını belirleyen idari işlemlere karşı mülk sahiplerinin haklarını savunur. Bu işlemleri çoğunlukla belediyeler ile il özel idareleri yapar. Bazı alanlarda yetki ilgili bakanlıktadır. Temel düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu'dur.

Bu alanda sık görülen işler şunlardır:

• Nazım ve uygulama imar planlarına itiraz
• İmar planı değişikliğine karşı iptal davası
• Yapı ruhsatı başvurusunun reddine karşı dava
• Yapı kullanma izni (iskan) sorunları
• Yapı tatil tutanağı ve mühürleme işlemleri
• Encümenin yıkım kararına karşı dava
• İmar para cezasına karşı dava
• Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı işlemleri
• İmar kirliliğine neden olma suçlamasında savunma

Özel hukukun konusu olan uyuşmazlıklar ayrı bir alandır: satış, kira ya da tapu kaynaklı sorunlar gibi. Bu işler için gayrimenkul avukatları sayfasına bakabilirsiniz. Deprem riski taşıyan binaların yenilenmesi ise kentsel dönüşüm mevzuatına tabidir.

İmar planına nasıl itiraz edilir?

İmar planına itiraz, planın belediyede askıya çıkarıldığı ilan süresi içinde yapılır. Onaylanan imar planları bir ay süreyle ilan edilir. Bu süre içinde plana itiraz edilebilir. İtirazlar belediye meclisine gönderilir ve mecliste karara bağlanır.

İmar planına karşı iptal davası idare mahkemesinde açılır. Dava açma süresi kural olarak altmış gündür ve askı süresinin bitiminden başlar. Plana itiraz edilmişse dava süresinin hesabı itirazın sonucuna göre değişebilir. Plan iptal davalarında mahkeme çoğunlukla şehir plancısı bilirkişilerden oluşan heyetle keşif yapar.

Plan değişikliğinin kamu yararına ve şehircilik ilkelerine uygun olup olmadığı incelenir. Yalnız bir parseli hedef alan plan değişiklikleri sıklıkla tartışma konusu olur.

Yapı tatil tutanağı ve yıkım kararı süreci nasıl işler?

Yapı tatil tutanağı ve yıkım kararı süreci, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapının tespit edilmesiyle başlar. İdare yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur. Yapı sahibine aykırılığı gidermesi için kanunda belirtilen süre verilir.

1. Belediye ya da ilgili idare yapıyı denetler ve yapı tatil tutanağı düzenler.
2. Tutanak yapıya asılır ve yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
3. Yapı mühürlenir, inşaat durdurulur.
4. Yapı sahibi süre içinde ruhsat alır ya da aykırılığı giderir.
5. Aykırılık giderilmezse belediye encümeni yıkım kararı verir.
6. Encümen ayrıca imar para cezası uygular.
7. Yıkım kararına ve para cezasına karşı idare mahkemesinde dava açılabilir.

Yıkım kararının uygulanması geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurur. Bu yüzden dava açılırken yürütmeyi durdurma talebi de çoğunlukla birlikte ileri sürülür. İtiraz yolları için imar para cezası ve yıkım kararına itiraz yazısına bakabilirsiniz.

Yapı kullanma izni alınamazsa ne olur?

Yapı kullanma izni alınamazsa yapının hukuken kullanıma uygun olduğu belgelenmemiş olur. Yapı kullanma izni, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığını gösteren belgedir. Yaygın adıyla iskan olarak bilinir. İzin olmadan yapının kullanılması kanuna aykırıdır.

İzin alınamamasının en sık nedeni, yapının onaylı projeden farklı yapılmasıdır. Bağımsız bölüm eklenmesi, kat yüksekliğinin artırılması ya da ortak alanların değiştirilmesi buna örnektir. İzin olmadan kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez. Bu durum özellikle yeni konut alanlar için önemli bir sorundur.

İzin başvurusunun reddine karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Müteahhitten kaynaklanan eksiklikler için ise alıcılar sözleşmeye dayanarak adli yargıda hak arayabilir.

İmar uyuşmazlıklarında hangi merci görevlidir?

İmar uyuşmazlıklarında görevli merci, işlemin niteliğine göre belirlenir. İdari işlemlere karşı davalar idare mahkemesinde görülür. Kamulaştırma bedeli gibi mülkiyet uyuşmazlıkları ise adli yargıdadır. İmar kirliliği suçu ceza mahkemesinde yargılanır.

İmar para cezası, Kabahatler Kanunu'na göre verilen diğer cezalardan farklı olarak idari yargıda incelenir. Hangi yolun açık olduğunu cezanın dayandığı kanun belirler.

Parselasyon ve düzenleme ortaklık payı nedir?

Parselasyon imar planı yapılan bir bölgedeki arazi ve arsaların plana uygun yeni parsellere dönüştürülmesidir. Bu işlem İmar Kanunu'nun ilgili hükmüne göre yapılır. Belediye, yol, park ve okul gibi kamu alanlarını karşılamak için her parselden belirli bir pay ayırabilir. Bu paya düzenleme ortaklık payı denir.

Parselasyon sonucu oluşan yeni parseller ve pay oranları mülk sahiplerinin haklarını doğrudan etkiler. Parselasyon işlemine karşı idare mahkemesinde dava açılabilir. Davada payın kanundaki sınırları aşıp aşmadığı ve dağıtımın hakkaniyete uygun olup olmadığı incelenir.

Kamulaştırma ve imar ilişkisi nasıldır?

Kamulaştırma ve imar arasındaki ilişki, planda kamu alanına ayrılan taşınmazlarda ortaya çıkar. Taşınmaz park, yol ya da okul alanına ayrılınca malik pratikte yapı yapamaz. İdare bu taşınmazı kamulaştırma yoluyla edinir.

Kamulaştırma bedelinde anlaşma sağlanamazsa idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik bu davada bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Kamulaştırma kararının kendisine karşı ise idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. İdare kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el atmışsa malikin tazminat isteme hakları doğabilir.

İmar avukatıyla görüşmeden önce hangi belgeler hazırlanır?

İmar avukatıyla görüşmeden önce taşınmazın imar durumunu ve idarenin işlemlerini gösteren belgeleri toplayın. Kontrol listesi:

• Tapu kaydı ve takyidat belgesi
• Belediyeden alınan imar durum belgesi
• Yapı ruhsatı, onaylı projeler ve varsa yapı kullanma izni
• Yapı tatil tutanağı ve encümen kararı
• Tebliğ tarihini gösteren belge
• Askı ilanının tarihleri ve plan paftası
• Yapının fotoğrafları ve ölçümleri
• Varsa yapı kayıt belgesi

Yapı tatil tutanağı yapıya asıldığında tebliğ edilmiş sayılabilir. Süreleri hesaplarken tutanağın asılma tarihini not edin.

İmar uyuşmazlıklarında sık yapılan hatalar nelerdir?

İmar uyuşmazlıklarında sık yapılan hata, mühürlü yapıda çalışmaya devam etmektir. Mühür bozma ayrı bir suçtur ve imar para cezasını artırabilir. Yapı tatil tutanağından sonra hukuki yollar netleşmeden inşaata devam etmeyin.

Plan askı süresini kaçırmak da sık görülür. Askı ilanları belediye ilan panosunda ve internet sitesinde yayımlanır. Bölgenizdeki plan çalışmalarını takip etmek hak kaybını önler. İmar kirliliğine neden olma suçu, idari yaptırımdan bağımsız olarak soruşturma konusu olabilir.

İmar avukatı nasıl bulunur?

İmar avukatı taşınmazın bulunduğu ilde çalışan avukatlar arasından seçilebilir. İmar davalarında keşif yapıldığı için yakınlık sürece katkı sağlar. İstanbul'daki bir taşınmaz için İstanbul imar avukatları listesine bakabilirsiniz. Listedeki sıralama rastgeledir.

Avukatlık ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile sözleşmeye göre belirlenir; tarife her yıl yayımlanır. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuz için bir avukattan görüş alın.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın.