Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Gayrimenkul avukatı taşınmazın alımı, satımı, kiralanması ve paylı kullanımından doğan özel hukuk uyuşmazlıklarında vekillik yapar. Bu alandaki temel kurallar Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer alır. Tapu sicili ilkeleri, mülkiyet uyuşmazlıklarının çözümünde belirleyicidir.
Bu alanda sık görülen davalar şunlardır:
- Tapu iptal ve tescil davası
- Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması
- Kiracının tahliyesi
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
- Önalım (şufa) davası
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası
- Ortaklığın giderilmesi
- Elatmanın önlenmesi ve komşuluk hukuku davaları
- İpotek ve şerh uyuşmazlıkları
Belediyenin imar planı, ruhsat ve yıkım işlemleri idari yargının konusudur. Bu işlemler için imar avukatları sayfasına, deprem riskli binaların yenilenmesi için kentsel dönüşüm avukatları sayfasına bakabilirsiniz.
Tapu iptal ve tescil davası nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, tapudaki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı durumlarda kaydın düzeltilmesi için açılır. Sahte vekaletname ile yapılan satışlar, muvazaalı devirler ve ehliyetsiz kişinin yaptığı işlemler bu davanın tipik örnekleridir. Mahkeme yolsuz tescili iptal eder ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescilini sağlar.
Bu dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Davada tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Bu şerh dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engeller. Ayrıntılar için tapu iptal ve tescil davası yazısına bakabilirsiniz.
Kira uyuşmazlıkları nasıl çözülür?
Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira alacağı ya da tahliye için icra takibi yoluna gidilmesi bu şartın dışındadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerin kira artışı kanunda sınırlandırılmıştır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli hakim tarafından emsallere ve hakkaniyete göre yeniden belirlenebilir. Bu talep kira tespit davası ile ileri sürülür.
Kiracının tahliyesi ise kanunda sayılan sebeplerle mümkündür. Kiraya verenin ya da yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü ve bir kira yılı içinde iki haklı ihtar bu sebeplerdendir. On yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren sebep göstermeden de sözleşmeyi sona erdirebilir. Tahliye yollarının ayrıntıları için kira tahliye davası rehberine bakabilirsiniz.
Gayrimenkul uyuşmazlıkları hangi mahkemede görülür?
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre sulh hukuk ya da asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
| Dava | Görevli mahkeme | Arabuluculuk ya da süre |
|---|---|---|
| Kira tespiti ve tahliye | Sulh hukuk mahkemesi | 2023'ten beri dava şartı arabuluculuk |
| Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları | Sulh hukuk mahkemesi | 2023'ten beri dava şartı arabuluculuk |
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk mahkemesi | 2023'ten beri dava şartı arabuluculuk |
| Tapu iptal ve tescil | Asliye hukuk mahkemesi | Dava türüne göre değişir |
| Önalım davası | Asliye hukuk mahkemesi | Satışın öğrenilmesinden üç ay, her halde satıştan iki yıl |
| Ecrimisil | Asliye hukuk mahkemesi | Uygulamada geriye dönük beş yıl istenebilir |
Komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar da 2023 değişikliğiyle arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dava açmadan önce uyuşmazlığınızın bu kapsama girip girmediğini kontrol edin.
Önalım hakkı nasıl kullanılır?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı aynı şartlarla satın alma imkanı veren haktır. Hak, alıcıya karşı açılan önalım davasıyla kullanılır. Davacı, satış bedelini ve tapu giderlerini mahkemenin belirlediği süre içinde depo etmek zorundadır.
Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Her durumda satıştan itibaren iki yıl geçince hak düşer. Tapuda gösterilen bedel gerçek bedelden farklıysa bu konu davada ayrıca incelenir.
Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi davası nedir?
Ecrimisil bir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Kötü niyetli zilyet, taşınmazı kullandığı süre için malike tazminat öder. Tutar çoğunlukla bilirkişinin belirlediği emsal kira bedeline göre hesaplanır.
Elatmanın önlenmesi davası ise haksız kullanımın sona erdirilmesini amaçlar. Malik bu davayla taşınmazının boşaltılmasını ve üzerine yapılan muhdesatın kaldırılmasını isteyebilir. Ecrimisil talebi çoğunlukla bu davayla birlikte ileri sürülür.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazı tek başına kullanması da ecrimisil talebine konu olabilir. Bu durumda Yargıtay uygulaması kural olarak önceden bir intifadan men ihtarı yapılmasını arar.
Taşınmaz satışında nelere dikkat edilmelidir?
Taşınmaz satışında en önemli kural, satışın tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılmasıdır. Tapu dışında yapılan adi yazılı satış sözleşmeleri mülkiyeti geçirmez. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekle uyulmayan vaat sözleşmesi geçersizdir.
Satın almadan önce tapu kaydındaki ipotek, haciz ve şerhler kontrol edilmelidir. Yapının imar durumu ile yapı kullanma izni bulunup bulunmadığı da araştırılmalıdır. Bedelin ödenmesi ile tapu devrinin aynı anda yapılması, taraflar arasındaki güven sorununu azaltır.
Kat mülkiyetinde hangi uyuşmazlıklar çıkar?
Kat mülkiyetinde en sık uyuşmazlık aidat, ortak gider ve ortak alanların kullanımı konusunda çıkar. Kat malikleri kurulu kararları yönetim planına ve kanuna aykırıysa iptali istenebilir. Ödenmeyen aidat için yönetici icra takibi ya da dava yoluna gider.
Bağımsız bölümün projeye aykırı kullanılması da sık görülen bir sorundur. Konutun işyeri olarak kullanılması ya da ortak alanların işgal edilmesi bu duruma örnektir. Kat mülkiyetine geçilmemiş binalarda ise kat irtifakı kuralları uygulanır.
Gayrimenkul avukatıyla görüşmeden önce hangi belgeler hazırlanır?
Gayrimenkul avukatıyla görüşmeden önce taşınmazın hukuki durumunu gösteren belgeleri toplayın. Kontrol listesi:
- Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi
- Satış ya da satış vaadi sözleşmesi
- Kira sözleşmesi ve kira ödemelerinin dekontları
- Gönderilen ya da alınan ihtarnameler
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları
- İmar durum belgesi ve yapı kullanma izni
- Taşınmazın fotoğrafları
- Varsa tahliye taahhüdü ya da arabuluculuk tutanağı
Gayrimenkul avukatı nasıl bulunur?
Gayrimenkul avukatı taşınmazın bulunduğu ilde çalışan avukatlar arasından seçilebilir. Taşınmaz davalarında yetkili mahkeme çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yer olduğu için yakınlık keşif ve duruşmaları kolaylaştırır. İzmir'deki bir taşınmaz için İzmir gayrimenkul avukatları listesine bakabilirsiniz. Listedeki sıralama rastgeledir.
Avukatlık ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile sözleşmeye göre belirlenir; tarife her yıl yayımlanır. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuz için bir avukattan görüş alın.
Sık sorulan sorular
Kira davası için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira alacağı ya da tahliye için icra takibi yapılması bu şartın dışındadır.
Tapu iptal davası nerede açılır?
Tapu iptal ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Dava sırasında tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir.
Noterde yapılan satış geçerli mi?
Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ama mülkiyeti tek başına geçirmez. Mülkiyet tapuda yapılan devirle geçer. Satıcı devri yapmazsa alıcı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
Ev sahibi kiracıyı nasıl çıkarabilir?
Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerle çıkarabilir: konut ihtiyacı, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da on yıllık uzama süresinin dolması gibi. Her sebebin kendine özgü süreleri vardır.
Gayrimenkul avukatı ücreti ne kadar?
Gayrimenkul avukatı ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile avukatla yapılan sözleşmeye göre belirlenir. Tarife her yıl yayımlanır. Taşınmazın değeri ve davanın türü ücreti etkiler.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın.