Kentsel Dönüşüm Avukatları

Kentsel dönüşüm avukatı hangi işlere bakar?

Kentsel dönüşüm avukatı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürüyen süreçlerde vekillik yapar. Bu kanun deprem gibi afet risklerine karşı riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasını düzenler. Süreç hem idari işlemleri hem de malikler arasındaki özel hukuk ilişkilerini içerir.

Bu alanda sık görülen işler şunlardır:

• Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davası
• Riskli alan ya da rezerv yapı alanı kararlarına karşı dava
• Malikler toplantısı ve karar süreci
• Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması
• Müteahhitle yaşanan gecikme ve ayıp uyuşmazlıkları
• Kira yardımı ve kiracıların tahliyesi
• Hak sahipliği ve yeni bağımsız bölüm paylaşımı

Dönüşüm dışındaki imar işlemleri için, örneğin imar planı, ruhsat ya da yıkım cezası konularında imar avukatları sayfasına bakabilirsiniz. Tapu, satış ve kira uyuşmazlıklarının genel kuralları gayrimenkul avukatları sayfasında anlatılır.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilen kuruluşlar ya da yetkili idareler tarafından yapılır. Tespit için maliklerden biri ya da kanunun saydığı idareler başvurabilir. Kuruluş binadan karot numunesi alır ve yapının deprem güvenliğini analiz eder.

Hazırlanan rapor idare tarafından incelenir ve onaylanırsa tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir. Malikler tespitten resmi bildirimle haberdar edilir. Bu bildirimle birlikte itiraz ve dava süreleri işlemeye başlar.

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine, tespitin tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, kanunda öngörülen teknik heyetler tarafından incelenir. Heyet raporu yerinde bulursa süreç devam eder; bulmazsa tespit kaldırılır.

Riskli yapı tespitine karşı idare mahkemesinde iptal davası da açılabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlere karşı dava açma süresi otuz gündür. Bu süre genel idari dava süresinden kısadır. Davada mahkeme çoğunlukla bilirkişi incelemesi yaptırır.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı nedir?

Riskli alan zemin yapısı ya da yerleşim dokusu nedeniyle can ve mal kaybı riski taşıyan bölgedir. Bu bölge kanundaki usulle ilan edilir. Riskli alan kararı Cumhurbaşkanı kararıyla verilir. Bu alanlarda dönüşüm tek tek binalar yerine bölge ölçeğinde planlanır.

Rezerv yapı alanı ise yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen alandır. Bu alanların ilanı da kanundaki usule göre yapılır. Her iki karar da idari işlem niteliğindedir. Bu kararlara karşı da idare mahkemesinde dava açılabilir.

Riskli alan ilan edilen bölgede uygulama, maliklerle anlaşma yoluna öncelik verilerek yürütülür. Anlaşma sağlanamazsa kanunda öngörülen diğer yollara başvurulabilir. Bu süreçte kamulaştırma gündeme gelebilir. Malikin payının değeri ve kendisine önerilen konutun niteliği, uyuşmazlıkların en sık nedenidir.

Malikler nasıl karar alır?

Malikler riskli yapının yeniden yapılmasına ilişkin kararı hisseleri oranında salt çoğunlukla alır. 2023'te yapılan değişiklikten önce bu oran üçte iki idi. Karar; yeni yapının projesini, uygulanacak yöntemi ve müteahhit seçimini kapsayabilir.

Karara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre öncelikle diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış bedeli Bakanlıkça belirlenen rayiç değerin altında olamaz. Paydaşlar payı almazsa kanunda sayılan idareler devreye girebilir. Bu süreçte malikin payının değerine itiraz hakkı önemlidir.

Kararın usulüne uygun alınıp alınmadığı sonraki tüm işlemleri etkiler. Toplantıya çağrı, toplantı tutanağı ve oy hesabı belgelerle ispatlanabilmelidir. Anlaşma örnekleri için kentsel dönüşümde hak sahipleri ve anlaşma yazısına bakabilirsiniz.

Müteahhitle yapılacak sözleşmede nelere dikkat edilir?

Müteahhitle yapılacak sözleşmede bağımsız bölümlerin paylaşımı, teslim süresi ve teminatlar dikkatle yazılmalıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz payı devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Şekle uymayan sözleşme geçersiz sayılabilir.

• Her malike düşecek yeni bağımsız bölümün yeri, büyüklüğü ve niteliği
• İnşaata başlama ve teslim tarihleri
• Gecikme halinde ödenecek tazminat ya da cezai şart
• Tapu devrinin inşaatın ilerlemesine göre kademeli yapılması
• Müteahhidin teminatı ve sigorta yükümlülükleri
• Kira yardımının kim tarafından, hangi süreyle ödeneceği
• Yapı kullanma izninin alınma sorumluluğu

Tapunun inşaat başlamadan topluca müteahhide devredilmesi, işin yarım kalması halinde maliklerin hakkını zorlaştırır. Bu yüzden devrin seviye tespitine bağlanması uygulamada sık tercih edilir.

Kiracıların hakları nelerdir?

Kiracılar riskli yapı tespitinden sonra binayı boşaltmak zorunda kalabilir. Kanun bu durumda kiracılara da belirli şartlarla kira yardımı imkanı tanır. Başvuru ilgili idareye yapılır ve şartlar yönetmelikte düzenlenir.

Kiracı ile malik arasındaki sözleşmenin akıbeti ve depozitonun iadesi gibi sorunlar adli yargıda çözülür. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk şartı bulunduğunu da hesaba katın.

Kentsel dönüşüm avukatıyla görüşmeden önce hangi belgeler hazırlanır?

Kentsel dönüşüm avukatıyla görüşmeden önce taşınmazın ve sürecin belgelerini toplayın. Kontrol listesi:

• Tapu kaydı ve takyidat belgesi
• Riskli yapı raporu ve tebliğ belgesi
• Malikler toplantısına çağrı ve toplantı tutanakları
• Müteahhidin sunduğu sözleşme taslağı ve proje
• Payınızın değerini gösteren değerleme raporu
• Kira sözleşmesi ve varsa kira yardımı başvurusu
• İdare ile yapılan yazışmalar
• Yönetim planı ve kat mülkiyeti kayıtları

Kentsel dönüşümde sık yapılan hatalar nelerdir?

Kentsel dönüşümde sık yapılan hata, riskli yapı tespitine karşı on beş günlük itiraz süresini ve otuz günlük dava süresini kaçırmaktır. Bu süreler genel idari dava süresinden kısadır. Tebliğ tarihini hemen kayda alın.

Sözleşmeyi okumadan imzalamak da sık görülür. Bağımsız bölüm listesi, teslim tarihi ve gecikme cezası yazılmayan sözleşmeler uzun davalara yol açar. Müteahhidin mali gücünü ve önceki projelerini araştırmak riski azaltır.

Kentsel dönüşüm avukatı nasıl bulunur?

Kentsel dönüşüm avukatı binanın bulunduğu ilde çalışan avukatlar arasından seçilebilir. Malikler toplantılarına katılım ve yerinde inceleme için yakınlık kolaylık sağlar. İstanbul'daki bir bina için İstanbul kentsel dönüşüm avukatları listesine bakabilirsiniz. Listedeki sıralama rastgeledir.

Avukatlık ücreti Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile sözleşmeye göre belirlenir; tarife her yıl yayımlanır. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuz için bir avukattan görüş alın.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için bir avukata danışın.