Kocaeli'de gayrimenkul davaları nasıl yürür?
Kocaeli'de gayrimenkul davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede ve uyuşmazlığın türüne göre görülür. Mülkiyet ve tapu kaydı davaları asliye hukuk mahkemesine gider. Kira ilişkisi ile paylı mülkiyetin sona erdirilmesi sulh hukuk mahkemesinin işidir.
Birçok dosyada dava açmadan önce bir ön aşama vardır. Kira, kat mülkiyeti, komşu hakkı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma olmazsa arabuluculuk son tutanağıyla mahkemeye gidilir.
Taşınmaz davalarında mahkeme çoğunlukla keşif yapar. Bilirkişi taşınmazın sınırlarını, değerini ya da kullanım durumunu raporlar. Kararlar istinaf ve temyiz yollarına açıktır.
Kira uyuşmazlıkları nasıl çözülür?
Kira uyuşmazlıkları önce arabuluculukta, sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesinde çözülür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedel, emsallere ve hakkaniyete göre mahkemece yeniden belirlenebilir.
Kiracının tahliyesi ancak kanundaki sebeplerle mümkündür:
- Kiraya verenin ya da yakınının konut veya işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa ya da esaslı onarım ihtiyacı
- Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar
- On yıllık uzama süresinin dolması
Tahliye sebepleri ve süreleri kira tahliye davası nasıl açılır yazısında ayrıntılı olarak yer alır.
Hangi davada hangi mahkemeye gidilir?
Gayrimenkul davalarında görevli mahkeme davanın konusuna bağlıdır. Aşağıdaki tablo sık görülen davaları özetler.
| Dava | Görevli mahkeme | Ön şart |
|---|---|---|
| Tapu iptal ve tescil | Asliye hukuk | Yok |
| Kira tespiti ve tahliye | Sulh hukuk | Dava şartı arabuluculuk |
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk | Dava şartı arabuluculuk |
| Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları | Sulh hukuk | Dava şartı arabuluculuk |
| Ecrimisil | Değere göre asliye ya da sulh hukuk | Davanın türüne göre değişir |
Ecrimisil davası nedir?
Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin izni olmadan kullanan kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır. Paydaşlardan birinin ortak taşınmazı tek başına kullanması sık görülen örnektir. Paydaşlar arasındaki davalarda kural olarak kullanan paydaşa önceden itiraz edilmiş olması aranır. Bilirkişi, taşınmazın emsal kira değerine bakarak hesap yapar.
Tapuda sahte işlem yapıldığından şüphelenirseniz ne yapmalısınız?
Tapuda sahte işlemden şüphelendiğinizde önce güncel tapu kaydını alın. Satışın dayandığı vekaletnameyi ve akit tablosunu inceleyin. Sonra şu adımlar izlenir:
- Cumhuriyet başsavcılığına şikayette bulunulur.
- Tapu iptal ve tescil davası açılır.
- Davayla birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi istenir.
- Mahkeme belgeleri ve tanıkları inceler.
Tedbir şerhi, dava sürerken taşınmazın başkasına devrini engeller. Bu yüzden talebin dava dilekçesiyle birlikte yapılması önemlidir.
Satış vaadi sözleşmesi hangi şekilde yapılmalı?
Satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın ileride tapuda devredileceğini taahhüt eden sözleşmedir. Geçerli olması için noterde resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Adi yazılı satış vaadi kural olarak geçersizdir. Satıcı devri yapmazsa alıcı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, sonraki malikler karşısında da korunma sağlar.
Gayrimenkul davalarında sık yapılan hatalar nelerdir?
- Arabulucuya gitmeden kira ya da ortaklık davası açmak
- Tapu davasında ihtiyati tedbir şerhi istememek
- Satış vaadini noter dışında yapmak
- İhtarnameyi tebliğ belgesi olmadan delil saymak
Kocaeli'de bir avukatla nasıl çalışmaya başlanır?
Avukatla çalışmaya başlamadan önce baro kaydını kontrol edin. Türkiye Barolar Birliği'nin avukat arama hizmeti ya da Kocaeli Barosu bu bilgiyi verir. Avukata vekaletname, noterde düzenlenir.
Ücret, yazılı vekalet sözleşmesinde belirlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl yayımlanır. Harç, keşif ve bilirkişi giderleri ise ayrıca ödenir. Başka illerdeki listeleri gayrimenkul avukatları sayfasında bulabilirsiniz.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Kendi durumunuz için bir avukata danışmanız yerinde olur.