Sakarya'da gayrimenkul davaları nasıl yürür?
Sakarya'da gayrimenkul davaları, uyuşmazlığın türüne göre asliye hukuk ya da sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tapu kaydına ve mülkiyete ilişkin davalar çoğunlukla asliye hukuk mahkemesine gider. Kira ilişkisinden doğan davalar ile ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu yüzden Sakarya sınırlarındaki bir taşınmaz için açılacak tapu iptal davası, başka bir ilde açılamaz.
Hangi gayrimenkul uyuşmazlıkları dava konusu olur?
Gayrimenkul uyuşmazlıkları alım satım, kira ve paylı mülkiyet çevresinde yoğunlaşır. Sık görülen davalar şunlardır:
- Tapu iptal ve tescil davası
- Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar
- Kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi
- Ortaklığın giderilmesi
- Önalım (şufa) davası
- Haksız işgal nedeniyle ecrimisil davası
- Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
Belediyenin plan, ruhsat ya da yıkım kararları bu listeye girmez. Bu işlemler idari yargıda görülür.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet, bazı gayrimenkul davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. 1 Eylül 2023'ten beri kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar bu kapsamdadır. Ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar da aynı tarihten beri arabuluculuğa tabidir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir. Kira alacağı ya da tahliye için icra takibi yoluna gidilmesi bu şartın dışındadır. Tahliye yollarının ayrıntıları kira tahliye davası rehberinde anlatılır.
Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu iptal ve tescil davası, tapudaki kayıt gerçek hak durumunu yansıtmadığında açılır. Sahte vekaletnameyle yapılan satışlar, mirastan mal kaçırmak amacıyla yapılan devirler ve ehliyetsiz kişinin işlemleri tipik örneklerdir.
Davayla birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir. Bu şerh dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engeller. Mahkeme genellikle tapu kayıtlarını, akit tablosunu ve tanık beyanlarını inceler.
Önalım hakkı ne zaman kullanılır?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması üzerine diğer paydaşlara tanınır. Hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır. Her durumda satıştan itibaren iki yıl geçince hak düşer. Dava, alıcıya karşı açılır ve satış bedeli mahkemenin belirlediği yere yatırılır.
Gayrimenkul davasında hangi belgeler gerekir?
Gayrimenkul davasında belgeler uyuşmazlığın türüne göre değişir. Görüşmeye giderken şu kontrol listesinden yararlanabilirsiniz:
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisi
- Satış sözleşmesi, satış vaadi ya da kira sözleşmesi
- Ödeme dekontları ve yazışmalar
- Varsa ihtarnameler ve arabuluculuk tutanağı
- Mirasla ilgili dosyalarda mirasçılık belgesi
Ortaklığın giderilmesi davası nasıl sonuçlanır?
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın paylaşılmasıyla sonuçlanır. Paydaşlar anlaşamazsa her biri bu davayı açabilir. Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir.
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Aynen taksim mümkün değilse satışa karar verilir. Satış icra dairesi aracılığıyla yapılır, bedel paylar oranında dağıtılır. Mirasla gelen taşınmazlarda davadan önce mirasçılık belgesi alınması gerekir.
Satış kararından sonra paydaşlar ihaleye katılabilir. Taşınmazın değeri bilirkişi raporuyla belirlenir.
Sakarya'da gayrimenkul avukatı seçerken nelere dikkat edilir?
Gayrimenkul avukatı seçerken avukatın baro kaydını doğrulamak ilk adımdır. Bu kontrolü Türkiye Barolar Birliği'nin avukat arama hizmetiyle ya da Sakarya Barosu aracılığıyla yapabilirsiniz. İlk görüşmede dosyanın hangi mahkemede görüleceğini, arabuluculuk aşamasını ve olası süreyi sorun.
Vekalet ücreti yazılı sözleşmeyle belirlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl yayımlanır. Keşif, bilirkişi ve harç giderleri ücretten ayrı ödenir. Diğer illerdeki listeye gayrimenkul avukatları sayfasından bakabilirsiniz.
Bu bilgiler genel niteliktedir. Somut durumunuz için bir avukata danışabilirsiniz.