Sakarya'da kentsel dönüşüm davaları nasıl yürür?
Sakarya'da kentsel dönüşüm davaları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre yürür. Sakarya deprem kuşağında yer alan bir ildir. Bu yüzden riskli yapı tespiti, malikler kararı ve müteahhit sözleşmesi pek çok bina için gündemdedir. Uyuşmazlığın türü hangi mahkemenin bakacağını belirler.
İdari işlemlere karşı dava idare mahkemesinde açılır. Riskli yapı tespiti, riskli alan kararı ya da yıkım kararı bu gruptadır. Malikler arasındaki pay ve sözleşme çekişmeleri ise adli yargıda görülür. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme ve eksik iş talepleri de adli yargının konusudur.
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı tespitine, tespitin malike tebliğinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilir. İtirazı kanunda öngörülen teknik heyet inceler. Heyet raporu yerinde bulursa süreç devam eder. Bulmazsa tespit kaldırılır.
Tespit ya da kanun kapsamındaki diğer işlemler için idare mahkemesinde iptal davası da açılabilir. Bu davalarda süre tebliğden itibaren otuz gündür. Genel idari dava süresinden kısa olduğu için tebligat tarihini not etmeniz yararlı olur. Mahkeme teknik konularda çoğunlukla bilirkişi incelemesi yaptırır. Yıkımın durdurulması gerekiyorsa yürütmeyi durdurma talebi dava dilekçesinde ayrıca istenir.
Malikler hangi çoğunlukla karar alır?
Malikler riskli yapının yeniden yapılmasına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Toplantıya bütün paydaşlar çağrılır. Alınan karar katılmayan maliklere bildirilir.
Karara katılmayan malikin payı, kanundaki usule göre açık artırmayla öncelikle diğer paydaşlara satılır. Paydaşlar almazsa pay ilgili idare tarafından satın alınabilir. Pay değerinin düşük belirlendiğini düşünen malik bu değerlemeye itiraz edebilir. Payın satışı, uyuşmazlıkların en sık çıktığı aşamadır.
Kentsel dönüşümde hangi uyuşmazlık hangi mercie gider?
| Uyuşmazlık | Merci | Temel süre ya da kural |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespitine itiraz | Teknik heyet | Tebliğden itibaren on beş gün |
| Kanun kapsamındaki idari işlemler | İdare mahkemesi | Tebliğden itibaren otuz gün |
| Malikler arası pay ve karar çekişmesi | Adli yargı | Kanundaki çoğunluk ve satış usulü |
| Müteahhitle sözleşme uyuşmazlığı | Adli yargı | Sözleşme ve genel hükümler |
| Kira yardımı | İlgili idare | Yönetmelikteki başvuru usulü |
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere bakılır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşümde maliklerle müteahhit arasındaki ana belgedir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması malikleri korur. Şu noktalar sözleşmede açıkça yer almalıdır:
- Her malike düşecek bağımsız bölümün yeri, metrekaresi ve cephesi
- İnşaatın başlama ve teslim tarihleri
- Gecikme halinde ödenecek ceza koşulu
- Kira yardımını kimin üstleneceği
- Tapu devrinin inşaat ilerlemesine göre aşamalı yapılması
- Teminat ve sigorta yükümlülükleri
Teslim gecikmesinde malik, sözleşmeye göre gecikme tazminatı isteyebilir. Ağır gecikmede sözleşmeden dönme gündeme gelir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri de süreçten etkilenir. Hak sahipliği ile anlaşma süreci için kentsel dönüşümde hak sahipleri ve anlaşma rehberine bakabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?
Kiracı riskli yapının boşaltılması sürecinde kanundaki usule göre bilgilendirilir. Yönetmelikteki şartları taşıyan kiracı ilgili idareye başvurarak kira yardımı isteyebilir. Yardımın şartları ve başvuru usulü uygulama yönetmeliğinde düzenlenir. Yapının boşaltılması için maliklere ve kiracılara süre verilir. Süre içinde boşaltılmayan yapı için kanun idareye yetki tanır. Kiracının taşınma sürecinde kira yardımı başvurusunu süresinde yapması önemlidir.
Riskli yapı tespiti için kim başvurabilir?
Riskli yapı tespiti için maliklerden biri tek başına başvurabilir. Kanunun saydığı idareler de tespit isteyebilir. Tespiti Bakanlıkça lisans verilen kuruluşlar ya da yetkili idareler yapar.
Sakarya'da avukatla görüşmeden önce neler hazırlanır?
Görüşmeye belgelerle gitmeniz süreyi kısaltır. Şu kontrol listesi işinize yarar:
- Tapu kaydı ve varsa riskli yapı belirtmesi
- Riskli yapı tespit raporu ile tebligat belgesi
- Malikler toplantı tutanağı ve karar yazısı
- Müteahhitle imzalanan sözleşme ve ekleri
- Kira yardımı başvurusuna ilişkin yazışmalar
Sakarya'da çalışan avukatların baroya kaydını Sakarya Barosu üzerinden ya da Türkiye Barolar Birliği'nin avukat arama hizmetinden kontrol edebilirsiniz. Vekalet ücreti avukatla yapılan yazılı sözleşmeyle belirlenir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl yayımlanır ve ücretin alt sınırını gösterir. Dönüşümle birlikte imar ya da tapu sorunu da varsa kentsel dönüşüm avukatları sayfası alanın genel çerçevesini anlatır.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Dosyanıza özgü değerlendirme için bir avukata danışabilirsiniz.